两年后将突破万亿股票总值,与深刻房重组乃强强联合

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8月29日,恒大总裁夏海钧在香港投资者午餐会上回答回A进展时表示,“我们正等待合适的时机,完成重组上市。恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念,我们属于国企重组,深深房是国内老牌的优秀上市国企,恒大是世界500强龙头企业,我们与深深房强强联合,进行国企混合所有制改革,符合国家产业政策,也是国家所提倡的。另外,IPO企业需要发行新的股份融资。我们的重组不需要资金募集,不会增加上市房企数量,重组上市后等于让A股增加了一家世界500强龙头企业,有助于提升资本市场质量。”

核心利润550.1亿,同比大增101.5%,净利润530亿,同比大增129.3%,营业额3003.5亿,同比大增59.8%,净负债率127.3%,较去年末下降超三成。

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许家印的新恒大:两年后将突破万亿市值?

楼市如三月的天气,各地不断传出回暖的消息,地产股也在三月保持上涨趋势。

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每年的这个时候,是各大上市公司公布年报的时刻。年报如何,决定这家公司在资本市场的价值和价格浮沉。标杆企业的年报,更是观察这一产业沧桑变革的绝佳窗口。

根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告数据显示,2019 年 3
月百强市值房企总市值为 54052 亿元,环比总市值规模增加 1132 亿元,微涨
2.14%。

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对于房地产,中国恒大的年报无疑最受业界关注。这不仅在于中国恒大的体量,观察中国恒大样本的核心在于其转身和变革。许家印一手缔造的恒大,其改革速度之快和之彻底,在房地产业实属罕见。

从房企层面来看,与 2
月普遍上涨不同,本月总市值上涨房企数量减少,下跌房企数量增加。根据中房智库的统计,百强市值房企中,有
78 家企业 3 月总市值实现上涨,1 家企业因停牌市值未有变化,另有 21 家企业
3
月总市值缩水,其中,卓尔智联、人和商业、远洋集团、绿城服务四家企业总市值环比跌幅均超过
10%。

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从整体上来看,无论是 A
股地产板块还是港股内房股,三月均经历大涨大跌,在股价起伏中上涨。

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昨日,中国恒大在香港公布了其2017年度的业绩,许家印再次雄心壮志,经历了2017年的革故鼎新后,喊出“新恒大”蓝图,到2020年,恒大目标将是总资产3万亿,进入世界百强,以此计算,届时恒大市值将超万亿,目前恒大的市值才约人民币2660亿。

三月对楼市和股市来说一直都是一个重要节点。不仅是传统的楼市黄金期,也恰逢两会召开,一些重要消息、政策都会对楼市和房地产股市后市走向产生重要影响。

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这一次,许家印的雄心能实现吗?

一些研究机构仍然持续看好房地产行业后市发展。

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目前,恒大正在推进与A股上市公司深深房的分拆重组,一旦恒大回归A股,无疑A股将迎来一超级蓝筹。恒大将会给A股投资者带来什么?

不可忽视的是,业绩股价背离的情况仍然存在,投资者要注意防控风险,房企也应引起重视。

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许家印的底气

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恒大在2017年成为港股市场最强劲的上市公司之一,股价的强劲代表资本市场投资人对公司未来预期的看好。而预期能否实现?低于预期或高于预期都将影响股价的走势。在A股市场上,我们经常可以看到因为业绩不达预期,而股价大幅回落的情况。

房地产税牵动地产股

因此,许家印能交出什么样的答卷,市场格外关注。

从二月开始,地产股复苏明显,三月也延续了这一回暖趋势,虽然百强市值房企的市值总和仅环比微升千亿,但从上涨房企数量上看,涨依然是本月的主流。

“总资产上涨30.4%达17618亿元、净利润同比大增110%达370.5亿……今天的恒大核心利润405亿,和上市前08年1.5亿相比,增长了270倍。”当许家印脱稿熟练地讲出这些数据的时候,你明显能感觉到他的底气和对恒大这艘大船的掌控力。

但涨中有跌,地产股股价在本月也经历了 ” 过山车式 ”
涨跌,其背后的原因与房地产税立法消息息息相关。可以说房地产税对地产股乃至整个行业来讲是
” 牵一发而动全身 ” 的作用。

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继 3 月 5 日政府工作报告中明确提出 ” 稳步推进房地产税立法 ” 后,3 月 8
日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。全国人大常委会委员长栗战书
3 月 8
日在人大二次会议上提及要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括房地产税法等多项立法调研、起草。

的确,这样的一份业绩堪称亮眼。在研读了恒大的年报后,有两个数据值得注意。

消息一出,港股内房股在尾盘时几近全线下挫。3 月 8
日港股收盘之后,融创中国下跌 10.89%,碧桂园、龙湖集团跌幅均超
5%,雅居乐跌幅 4.94%,中国恒大、富力地产、旭辉控股跌幅超 3%。

一是毛利率,2017年恒大的毛利率是36.1%,同比增8个百分点。这样的毛利率领先于同行,在四大房企中该指标恒大名列第一。

同时,A 股房地产板块的个股表现也不尽如人意,大部分股票跌幅都在 5%
左右。跌幅超过 5%
以上的房企包括:泰禾集团、阳光城、金科股份、嘉凯城等,此外,绿地控股跌幅
4.71%、万科 A 跌幅 4.1%。

毛利率的大幅提升,说明了企业的赚钱能力和精细化管理的能力。事实上,这与恒大在近两年通过标准化运营大幅降低了营销、管理、财务三大费用有关。这体现了恒大管理层的微观管理能力。

紧接着,3 月 20 日,财政部条法司公布 2019
年立法工作安排。据报道,在财政部公布的立法工作安排中,提及增值税法、消费税法、土地增值税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增值税法、关税法、彩票管理条例,但唯独未提及备受关注的房地产税。这个消息被看作利好消息引起地产股的异动。招商蛇口涨超
3%,万科 A、中国恒大均小幅上涨。

二是土地储备数据,恒大土储达到3.12亿平米,相比去年同期增长了36.2%,而平均土储成本仅1711元/平方米。这样的土地储备,在行业中排第一。对于地产企业而言,没有土地储备,业务规模就无从谈起。这也是恒大未来新蓝图的基础。

中金公司表示,尽管房地产税等消息面噪音可能短期对市场情绪有所影响,但考虑地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高,中金公司表示看好
A/H 地产股后市行情,并推荐估值吸引力强、布局核心都市圈的高弹性标的。

据了解,恒大的土地储备,很大一部分来源于2008年和2015年地产低迷时,恒大的果断出手,包括一系列的拿地和兼并等。值得一提的是,土地储备的增加,并未让恒大的现金流捉襟见肘,现在,恒大的账上还有2877亿元,位居行业首位。

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土地储备和现金流同步增加,体现了恒大管理层的宏观把控能力。

业绩股价不匹配

宏观与微观层面,这份答卷,许家印让投资者满意。然而,成绩代表过去,新起点,大象越来越大,恒大还能一如既往地起舞吗?

当前房地产行业的集中度越来越高,大房企和中小房企的发展分化日益严重。

许家印的雄心:新恒大

一方面,2019
年开年以来,中小房企销售下降明显。据克而瑞研究中心的数据显示,2019
年开年以来,TOP100 房企 2 月份单月的整体销售规模较 1 月份环比下降
22.9%,其中 TOP51~TOP100 房企降幅最大,环比下滑 32.6%。

《周易参同契》言:“御政之首,鼎新革故”。

而另一方面,大房企销售却越发强劲。保利地产 3 月 7 日晚间发布公告称,2019
年 2 月,公司实现签约面积 189.12 万平方米,同比增长 20.81%;实现签约金额
334.04 亿元,同比增长 54.31%。万科也逆转 1 月份销售负增长态势,其公告 2
月份公司实现合同销售金额 431.9 亿元,同比增长 21.3%。

治国如此,治理公司更如是。毋庸讳言,熟悉恒大历史的都知道,2017年之前,恒大的负债高企,特别是永续债吞噬公司的利润。经营特点,可以用“三高一低”来形容,即高负债、高杠杆、高周转、低成本。

如果从财务数据上看,龙头房企 2018 年也都交出了靓丽的成绩单,其中,万科
A、中国恒大、保利地产等房企 2018 年营收净利均同比实现增加。

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虽然业绩增长明显,但股价却未与其匹配上涨,尤其是保利地产、万科
A、中海地产、华夏幸福等房企,三月总市值均出现不同程度下跌。

这样的“三高一低”有其特定的历史价值,彼时的恒大正如彼时的中国经济周期一般,处于“扩表”阶段。这也为恒大快速扩大规模奠定了基础。

今年以来,股市整体表现出色,上证指数大涨近
20%,虽然房地产板块随大市上涨,涨幅超过
25%,但上述提及的龙头房企股价却滞涨明显。今年以来,保利地产涨幅不足
11%,招商蛇口涨幅不足 20%,均未跑赢大盘。

然而,在中国经济周期进入金融去杠杆之时,“三高一低”必须转变。

地产股业绩与股价背离是一直存在的问题,除了地产股尤其内房股估值相对较低,还反映了市场对于未来政策和资金面的担忧。投资者也要警惕一些股
” 炒概念 ” 的风险。

壮士断腕,许家印在内部强力推行“三低一高”,将经营目标转向低负债、低杠杆、低成本、高周转。引入包括苏宁、中信在内的战略投资者,迅速还清永续债。

不过,三月下旬以来,已有多名分析师都看多地产行业。招商策略分析师张夏总结:地产板块的超额收益往往开始于地产销售情况大幅回落的时候。当地产周期的指标增速由正转负时,也就正好是地产指数相对沪深
300 指数超额收益上行之时。

一转一合之间,塑造了一个全新的恒大。2017革故鼎新的一年,让许家印有条件定出新的方向:新起点、新战略、新蓝图,意即打造“新恒大”。

中粮地产领涨

如果说过去一年恒大的成功转型在于战略上由“三高一低”转向“三低一高”,那么,新的战略,在许家印看来就是继续保持定力,坚持“三低一高”的经营策略,同时,探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

卓尔智联领跌

无大志必无大为,在许家印的心中,2020年,恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

本月百强市值房企结束了普遍上涨的局面,从房企数量上看,总市值环比上涨的房企有
78 家,环比下跌的房企有 21 家,另深深房 A 因停牌市值未变。

要知道,1500亿年利税规模预计利润将达800亿左右,稳居全球前25,身后是宝洁、思科、英特尔等国际巨头。许家印的蓝图不可谓不大。

在中房智库研究员的监测下,3
月市值波动最大的要属中粮地产,同时也是总市值环比上涨幅度最大的房企,市值涨幅
126.36%。

如若达到许家印的目标,据国际投行分析师测算,目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍,若按1500亿利税估算,恒大2020年利润或接近800亿,其市值有望突破万亿,而目前该公司市值约为人民币2660亿。

中粮地产总市值大幅上涨与其重组更名落地有关。

未来的超级蓝筹?

3 月 18 日晚间,中粮地产发布公告称,公司更名大悦城地产已获 99.9975%
股东同意,并于 3 月 27 日正式将证券简称更名,在深交所敲钟开市。

纵观世界的资本史,就是一个强者恒强、寡头通吃的历史,这两年无论是美股还是A股和港股,寡头企业股价一路坚挺。

中粮地产与大悦城重组更名完成标志着中粮集团旗下唯一地产公司在重组后正式落地,截至中房智库研究员发稿时,大悦城午间收盘价为
6.02 元,股价上涨 1.35%。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

相比市值上涨的房企,总市值下跌的房企更值得关注。在本月市值跌幅榜中,有四家企业环比跌幅超过
10%,分别为卓尔智联、人和商业、远洋集团和绿城服务。其中,卓尔智联跌幅最大,环比下跌
27.46%。

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经中房智库研究员观察,卓尔智联从今年年初至今,股价已从 4.03 元/股下跌至
3.01 元/股,跌幅 33.89%。卓尔智联的股价下跌可能要源于其业务的转型。2012
年以后,卓尔智联的业绩就进入增长瓶颈期,2014
年,卓尔智联开始试水互联网化,虽然目前卓尔智联已经削减了大部分房地产销售业务,但最近几年,互联网行业也面临调整,外界对卓尔智联的发展也不甚乐观。

可以预见,随着金融去杠杆的持续,中小房企会越发艰难,对于拥有资本优势的寡头房企来说意味着整合的机会来临。

此外,值得注意的是,一直因内部重组处于停牌状态的深深房 A 在 3 月 13
日晚间发布公告,称公司股票将自 2019 年 3 月 14 日起继续停牌不超过 1
个月。3 月 20 日,深深房 A
继续公告披露,标的公司恒大地产已完成房地产业务的内部重组,并取得香港联交所对中国恒大集团控股的恒大地产在
A 股重组上市的正式分拆批复。这意味着已停牌两年之久的深深房 A
将在下个月迎来复牌,届时深深房 A 的市值也将会出现变动。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

为推进与深深房的重组上市,恒大引入三轮战略投资,并承诺从2018年至2020年,每年实现净利润分别500亿、550亿、600亿,三年累计实现净利润1650亿。

而截止去年年底,恒大已售未结转的销售金额约5000亿,以上述核心净利率估算,恒大目前已经提前锁定650亿核心净利润。提前锁定巨额利润,意味着恒大三年内只需完成1000亿元的利润任务。

完成承诺对恒大应该轻松,更值得关注的是可以超额完成多少。按照20%增长率保守估算,2018—2020年恒大预计可实现的销售金额将分别达到6000亿、7200亿、8640亿。

一直以来,令A股股民遗憾的是,大量优质公司在A股之外上市,使股民不能分享公司的收益和成长。如若恒大回归,它将给股民带来什么?

参照恒大的分红历史,2009年上市以来,恒大连续多年坚持派息,一直是港股股息率最高的内地房地产企业,一直保持着50%左右的分红派息率。

一旦恒大成功回归国内资本市场,三年销售总额对应的是超过2800亿的净利润,加上其50%超高的派息比例,将创下A股的分红纪录。

对于恒大回归A股后的表现,我们拭目以待。